地籍調査とは

【地籍調査とは】

　地籍調査は、日本の国土の実態を把握するために行われる土地調査です。
　人に「戸籍」があるように、土地には「地籍」があります。戸籍は人に関する記録があり、地籍は土地に関する記録です。
　ところが、土地に関する記録として広く利用されている公図の多くは、明治時代の地租改正事業によって作られた地図(字限図)を元にしたもので、土地の境界が不明確であったり、測量も不明確であったりするため、土地の実態を把握することができません。
　限りある国土の有効利用・保全のためには、土地の実態を正確に把握する地籍調査を実施する必要があります。地籍調査により作成された「地籍図」と「地籍簿」は、土地の境界、面積、形状などを正確に示したもので、個人の土地取引から公的機関による整備・開発まで、およそ土地に関するあらゆる行為のための基礎データとなるものです。

【地籍調査の流れ】

1．地籍調査の実施計画を作ります。
いつ、どこの地域を調査するのかなどの計画を作ります。

2．住民への地元説明会を開催します。
調査を行う地域の住民の方々に集まっていただき、調査の内容やその必要性について説明会を開きます。

3．一筆地調査（現地立会い）
土地所有者の方々に土地の筆界(境界)を明確にしていただきます。
一筆ごとの土地について、公図等の資料により調査した後、境界を挟んだ土地所有者の方々に、双方合意のうえで土地の境界を確認していただきます。また、土地の所有者、地番、地目などもあわせて調査します。

4．地籍測量
測量の基礎となる図根点（基準点）を設置し、段階を踏んで各筆ごとの地球上の位置を決める測量を行います。測量完了後、その結果をもとに正確な地図(地籍図)を作り、面積を測ります。

5．地籍簿(案)を作ります。
一筆地調査と地籍測量の結果をまとめ、地籍簿(案)を作成します。

6．閲覧（地籍調査の結果確認）
作成された地籍図と地籍簿の案は、一般の方々に閲覧していただき、確認を行います。閲覧期間中のみ成果の修正が可能ですので、万が一、結果に誤り等があった場合には申し出て下さい。ここで確認された地籍調査の結果が、最終的な地籍調査の成果となります。（閲覧されなかった場合、確認したものとみなされます。）

7．成果の検査・承認
地籍図と地籍簿の案は、地権者の方々に閲覧していただいた後、都道府県知事の認証、及び国の承認を受けます。

8．地籍調査の成果を登記所へ送付します。
地籍調査の成果(地籍図と地籍簿)は、その写しが登記所に送付されます。
登記所では、地籍簿をもとに登記簿を修正し、それまで登記所にあった地図の代わりに、地籍図を登記所備え付の正式な地図とします。
以後登記所では、地籍調査の成果を不動産登記の資料として活用します。

【地籍調査は、こんなことに役立ちます。】

・災害の復旧に役立ちます。
地震、土砂崩れ、水害等の災害が起きてしまった場合、地籍調査が完了していれば、個々の土地が地球上の座標値で表示されているため、元の位置を容易に確認することができ、復旧を円滑に進めることができます。

・土地にかかるトラブルの未然防止に役立ちます。
土地の境界が不明確なため、住民間や官民間において境界紛争等様々なトラブルが発生する場合があります。地籍調査の実施は、このようなトラブルを未然に防ぐことにつながります。

・土地取引の円滑化に役立ちます。
正確な土地の状況が登記簿に反映され、登記制度の信頼性が向上するとともに、経済活動全体の円滑化・活性化につながります。

・まちづくりに役立ちます。
まちづくりプラン等を立案する際に、地籍調査の成果を基礎データとして利用することにより、各種計画図等の作成が容易になるとともに、住民の皆様にも分かりやすいきめ細かな計画立案が可能になります。

・公共事業の円滑化に役立ちます。
地籍調査の成果は、各種公共事業の計画、設計、用地買収、完成後の維持管理など各段階の円滑な実施に大いに寄与します。

・災害の復旧に時間がかかる。
地震、土砂崩れ、水害等の災害が起きてしまった場合、災害前の土地の境界が確認できない場合があり、なかなか復旧工事にかかれない場合があります。

・土地取引が円滑にできない。
土地を売買する際、隣地との境界確認に時間がかかったり、登記簿面積と実測面積が異なっているとトラブルの原因となり、土地取引が円滑にできないことがあります。

・相続した土地がわからない。
相続を受けた土地の正確な位置がよくわからなかったり、隣地との境界争いになることがあります。

・公共事業が進まない。
道路、河川、土地改良、都市計画等の公共事業を実施する際、現地と登記の内容が一致していない場合があるので、事業の進行の妨げになることがあります。

詳しくは下記の外部リンクより「地籍調査の効果事例」、国土交通省「地籍調査Webサイト」をご覧ください。

※本ページのイラストは国土交通省「地籍調査Webサイト」より引用しています。

【筆界未定について】

　地籍調査では、土地所有者が行方不明等のため立会いが成立しない場合、あるいは境界の認識に相違がある場合などは「筆界未定」として処理し、地図上に境界線が引けない場合があります。
　筆界未定となった場合、地籍調査後も隣接地との境界が決まらない状態となるため、親族の方が相続した場合に土地の境界が決まっていないことや、売買が難しくなることが想定されます。
　造成された分譲地等では、現地の実測図が法務局に備え付けられている場合があり、現地との整合性が確認できれば、そのような客観的な資料のみで境界確認することが可能ですが、原則は隣接する土地所有者ご本人様同士で決めていただくことが重要です。
　地籍調査で決めることができなかった境界を確定する費用は個人負担となり、相当な労力が必要となりますので、地籍調査の立会い及び境界確認作業に、ご理解とご協力をお願いします。